丁祖昱:2019年房地产市场先紧后松

2018-12-17 11:20

丁祖昱:2019年房地产市场先紧后松


乐居财经 林振兴 发自北京


【揭秘•雁栖湖论剑】还有27天,“奔向未来”丁祖昱评楼市发布会就要在上海如期举行。12月12日,一袭深灰西装细框眼镜的丁祖昱却提前现身雁栖湖畔,在中国地产新时代盛典前的闭门论坛上,带来了一份关于2019年房地产市场前瞻的万字报告。


这间仅能容纳百人的会议室并不太宽敞,挤满了来自全国各地的地产经理人。“地产圈好久没有这么热闹了!”在场嘉宾感慨道。


不同于其它演讲,这一次丁祖昱没有准备PPT,却用大数据解析了有关地产的九大真相。所谓“字越少事越大,越是没有PPT的演讲干货越是多”,就是形容这场“特殊”的闭门会。


干货一:看空房地产不是坏事


2018年,希冀房价持续上涨,但房价却下跌;坚信公司市值还会翻倍,但股价却腰斩。围绕房地产的一切都偏离了过去两三年的轨迹,朝着未知的前方缓慢行进。


地产人在2018年,尤其是下半年明显感受到不舒服,但这种不适感反而是让中国房地产不断改进的动力。同样,每三年一次的调整,也是让中国房地产不断前行的一股非常重要的力量。


看空不是坏事情,看得越谨慎风险越小,对当前可以用最坏的方式准备着。


干货二:9月份是重要的转折点


所谓转折有两层含义,其一,这一轮房地产进入调整的重要时期,一些四五线城市甚至也进入调整;其二,本轮的房地产调整政策基本告一段落,本轮的房地产调控政策是从2016年9月启动,两年时间从中央到地方出台了近千个限制性政策。


未来的政策导向是由各地根据实际情况,在政策包中选取相关政策来实施。当前肯定是要稳地价、稳房价和稳预期,一些相关政策可能会出台。


干货三:2019年一季度迎来部分限制性政策放宽


今年9月份市场进入到调整期,就应该让市场好好的调整一下。这段时间,虽然对于企业的银根这块上没有放松,但是个人购房者、消费者已经感受到了政策的放松。


10-12月份是政策真空,明年一季度部分限制性政策的放宽或执行上的放宽。但政策放宽松之后,并不意味市场就马上回暖。


其中,一部分政策会先行放宽,比如土地、限价、限购方面的政策。限购政策有两种不同的放松方式,第一种是通过人才导入的方式放松。第二种是通过资料审核的方式放松。


干货四:银根最紧张的时候已经过去


债的利率水平,明年年初还会继续回落,预示着整体银根不断放松。当然,从目前情况看,要回落到今年上半年或者去年下半年的水平是有困难,因为下半年压力还是比较大。但是债的最高点过去了,银根最紧张的时候也已经过去了。


短时间内很难有针对房地产的刺激性政策,如果要有也是等到明年1、2月份的宏观经济数据出台之后。“两会”前后,会出台一些对经济方面的刺激性政策,一旦出台对经济方面的刺激性政策,房地产肯定也会受益。


丁祖昱:2019年房地产市场先紧后松


干货五:棚改政策是唯一刺激房地产的政策


把最近棚改政策解读成棚改的资金紧张,地方政府难以为计,以及货币化取消,都是过度解读。首先,棚改的量不会减少,因为棚改本身也是投资当中最重要的组成部分,整个中国“投资”这驾马车不能让它停下来。棚改还有效益,比如农村里所有基础设施再完善一遍,棚改货币化可以重新推动当地楼市。


从目前来看,棚改不仅不会减弱,至少应该保持当前的势头。过去三年棚改总量是1800万套,2018、2019、2020年的总量是1500万套。2018年原计划完成580万套,10月份已经达到90%的棚改量,今年将会超计划完成棚改目标,最终在580万到600万套左右。明后年的平均数据是460万套,从数据上来说略有不足。



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